Kauppakirjamalli moneen tilanteeseen

Sopimuskoneella laadit pätevän ja laadukkaan kauppakirjan neljään eri tilanteeseen: 1) kokonaisen kiinteistön kauppaan 2) määräalan kauppaan 3) määräosan kauppaan 4) rakennuksen kauppaan, jossa samalla siirretään kohdekiinteistön vuokraoikeus ostajalle.

Sopimuskone kysyy sinulta kohta kohdalta, millaiseen kauppaan olet ryhtymässä ja muotoilee sinulle vastaustesi perusteella allekirjoitusvalmiin kauppakirjan. Lisäksi se neuvoo sinua sopimusta laatiessasi, mitä on syytä ottaa huomioon eri vaihtoehdoissa. Kysymys ei ole siis yksittäisestä pohjasta tai lomakkeesta, vaan modernista teknologiasta, joka auttaa sinua laadukkaan ja juridisesti pätevän lopputuloksen saavuttamisessa.

Kauppakirja allekirjoitettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa

Kiinteistön kauppa on lain mukaan tehtävä kirjallisella sopimuksella, jonka myyjä ja ostaja allekirjoittavat. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Jos kaupan kohteena on ainoastaan rakennus, kaupanvahvistusta ei varsinaisista kiinteistökaupoista poiketen kuitenkaan edellytetä.

Mitä Sopimuskoneen kiinteistön kauppakirjamalli sisältää?

Sopimuskone tarjoaa käyttöösi juristiemme laatimat ja ajantasaiseen lainsäädäntöön pohjautuvat malliehdot muun muassa näihin kohtiin:

  • Kaupan kohde (pinta-alatiedot, rakennukset, tarpeisto ja ainesosat jne.)
  • Kauppahinta ja maksuehdot
  • Omistusoikeuden siirtyminen
  • Hallintaoikeuden siirtyminen
  • Rasitukset, rasitteet ja erityiset oikeudet
  • Vaaranvastuun siirtyminen ja vakuutukset
  • Kaupan kohteen kunto
  • Sähkö- ja muut liittymäsopimukset

Halutessasi voit muokata malliehtojamme tai kirjoittaa omia ehtojasi.

Tämä kauppakirjamalli soveltuu siis myös määräalan tai määräosan kauppaan?

Kyllä, kiinteistön kauppakirjamallimme muuntuu halutessasi myös määräalan tai määräosan kauppakirjamalliksi. Määräalalla tarkoitetaan kiinteistön rajoiltaan määrättyä aluetta, esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevaa peltoa, joka on yksilöity kiinteistörekisterissä omalla määräalatunnuksellaan. Määräala on eri asia kuin määräosa, jolla taas tarkoitetaan jaollista, tiettyyn konkreettiseen alueeseen kohdistumatonta osuutta kiinteistöstä (esim. 1/3 osuus tietystä kiinteistöstä).

Sovi etukäteen, vältä riitely jälkikäteen

Mitä yksityiskohtaisemmin kaupan ehdoista sovitaan, sitä pienempi on riski jälkikäteisten epäselvyyksien syntymiselle. Erimielisyyksien ratkaisemisesta aiheutuvat kustannukset nousevat helposti kymmeniin tuhansiin euroihin, ja oikeudenkäynnit voivat kestää vuosia. Sopimuskoneen älykkään kauppakirjapohjan sisällöillä ja ohjauksella ennaltaehkäiset monia mahdollisia ongelmia.

Pääsääntö: jos myönnät maksuaikaa, älä luovuta omistusoikeutta

Omistusoikeus antaa täydet oikeudet määrätä kiinteistöstä, kuten myydä sen eteenpäin, hakata sillä olevaa metsää ja hakea siihen kiinnityksiä. Kauppakirjassa voidaan sopia, että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu tai muut mahdolliset ehdot ovat täyttyneet. Tällaiset ehdot ovat ns. lykkääviä ehtoja.

Kun omistusoikeuden on sovittu siirtyvän vasta kauppahinnan tultua kokonaisuudessaan maksetuksi, lainhuuto kiinteistöön myönnetään ostajalle vasta, kun kauppahinnan maksamisesta on toimitettu selvitys kirjaamisviranomaiselle. Lykkäävien ehtojen voimassaoloaika saa olla kuitenkin enintään viisi vuotta. Mikäli ehdon voimassaolosta ei ole sovittu kauppakirjassa, katsotaan sen olevan voimassa viisi vuotta.

Kohteen tuotot kuuluvat lähtökohtaisesti sille, jolla on hallintaoikeus

Hallintaoikeuden siirtyessä ostajan tulee saada kaupan kohde rakennuksineen käyttöönsä siinä kunnossa kuin on sovittu. Hallinnan siirtymisestä ja esimerkiksi mahdollisten viivästysten seurauksista kannattaa ottaa tarkat ehdot kauppakirjaan. Ellei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana ja viivästys on olennainen, ostajalla voi olla oikeus jopa kaupan purkuun. Lisäksi hän voi saada vahingonkorvauksia. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, minkälaiseen hyvitykseen ostajalla on kussakin viivästystilanteessa oikeus, mikä vähentää arvaamattomuutta.

Sillä, jolla on hallintaoikeus, on lähtökohtaisesti oikeus kohteesta kertyviin mahdollisiin tuottoihin, kuten vuokratuloihin. Jos omistusoikeus ei ole vielä siirtynyt ostajalle, hän ei kuitenkaan saa ilman myyjän suostumusta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee.

Rasitukset, rasitteet ja erityiset oikeudet kannattaa eritellä kauppakirjassa

Rasituksilla viitataan pääasiassa velkakiinnityksiin. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatut rasitukset käyvät ilmi kiinteistön rasitustodistuksesta.

Rasitteella viitataan kiinteistötoimituksessa toisen kiinteistön hyväksi perustettuun oikeuteen, kuten oikeus kohdekiinteistöllä sijaitsevaan tiehen tai autopaikkaan. Kiinteistöön kohdistuvat tai sen hyväksi perustetut rasitteet käyvät ilmi kyseisen kiinteistön kiinteistörekisteriotteelta.

Erityisillä oikeuksilla tarkoitetaan kiinteistöön kohdistuvia erilaisia käyttöoikeuksia, kuten metsänhakkuuoikeuksia, kalastusoikeuksia, hallinnanjakosopimusta ja tietynlaisia vuokraoikeuksia. Erityiset oikeudet eroavat rasiteoikeuksista siinä, että niitä ei ole välttämättä kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kauppaa tehtäessä onkin tärkeää ottaa kauppakirjaan nimenomainen maininta kaikista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista, sekä kirjatuista että kirjaamattomista, jotta myöhemmät riidat vältetään. Kirjatut erityiset oikeudet käyvät ilmi rasitustodistuksesta.

Kaupalla ei lähtökohtaisesti ole vaikutusta kiinteistön rasitteisiin, rasituksiin tai kirjattuihin erityisiin oikeuksiin.

Vaaranvastuu kiinteistöstä siirtyy pääsääntöisesti kaupan myötä ostajalle

Vaaranvastuu on tärkeä kiinteistönkauppaan liittyvä käsite. Kysymys on siitä, kuka vastaa kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta sen jälkeen, kun kauppa on tehty. Vaaranvastuu kuuluu näissä tapauksissa lähtökohtaisesti ostajalle. Asiasta voidaan kuitenkin sopia toisin.

Vaaranvastuuseen liittyy olennaisesti kysymys kiinteistön vakuuttamisesta, kuten palo- ja vahinkovakuutuksista. Vakuutussopimuksista kannattaa ottaa riittävä selko jo ennen kauppaa ja varmistaa, että myyjän vakuutusten lakatessa ostajan vakuutukset astuvat saman tien voimaan.

Kiinteistön kunto kannattaa selventää kauppakirjaan

Myyjällä on kiinteistökaupassa oma-aloitteinen tiedonantovelvollisuus, eli hänen on annettava ostajalle perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot kiinteistön ominaisuuksista. Jos antamatta jätetty tieto on oletettavasti vaikuttanut kauppaan, kiinteistössä on virhe.

Myyjän vastuuta kiinteistökaupassa kaventaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus. Ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut havaittavissa kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjä ei vastaa myöskään virheestä, josta ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kaikki mahdolliset puutteet kaupan kohteen kunnossa kannattaa kirjata kauppakirjaan, jolloin ei jää epäselvyyttä, kuka tiesi mitäkin.

Miten voin valtuuttaa jonkun myymään kiinteistön puolestani?

Jos haluat valtuuttaa jonkun myymään kiinteistön puolestasi ja hoitamaan kauppaan liittyvät muodollisuudet, valtuutus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Sopimuskoneessa on erillinen valtakirjamallinsa kiinteistön myyntiin:

Valtakirjamalli kiinteistöön myyntiin