Ostotarjous, esisopimus ja luovutuskirja kiinteistökaupassa – missä vaiheessa sopimussakosta voidaan sopia?

Kiinteistökauppa on useimmille ihmisille heidän elämänsä suurin ja tärkein kauppa. Siihen liittyy monia tärkeitä asiakirjoja, joiden huolellinen laatiminen on ehdottoman tärkeää. Myyjän ja ostajan kannattaa sopia kiinteistökaupassa sopimussakosta sen varalta, että toinen osapuoli syyllistyy sopimusrikkomukseen. Lue tästä jutusta, mitä ostotarjous, esisopimus ja luovutuskirja tarkoittavat kiinteistökaupassa sekä missä vaiheessa sopimussakosta voidaan sopia osapuolia sitovasti.

Kiinteistöjä ovat kiinteistöinä rekisteriin merkittävät maa- ja vesialueiden yksiköt, kuten tilat ja tontit. Tässä artikkelissa käsitellään ostotarjousta, esisopimusta ja luovutuskirjaa kiinteistökaupassa niiden sitovuuden mukaisessa järjestyksessä ei-sitovimmasta sitovimpaan. Ostotarjous on vapaamuotoinen ja sitomaton tahdonilmaisu, jolla tarjouksen tekijä ilmaisee kiinnostuksensa kiinteistön ostamiseen. Esisopimus on määrämuotoinen ja sitova sopimus, jolla myyjä ja ostaja sitoutuvat tekemään myöhemmin lopullisen kaupan. Luovutuskirja on niin ikään määrämuotoinen ja sitova asiakirja, jolla kiinteistön omistusoikeus siirretään myyjältä ostajalle.

Kiinteistön ostotarjous

Ostotarjous on vapaamuotoinen tahdonilmaisu

Kiinteistön ostamisesta kiinnostunut voi tehdä myyjälle ostotarjouksen. Ostotarjous ei ole kiinteistökaupassa samalla tavoin sitova kuin esimerkiksi asuntokaupassa. Tarjouksen sitomattomuudesta seuraa, että kumpikin osapuoli voi lähtökohtaisesti vetäytyä kaupan tekemisestä ilman sen suurempia haitallisia seuraamuksia aina siihen saakka, kunnes lain muotovaatimukset täyttävä esisopimus tai lopullinen kauppa on tehty. 

Ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, mutta epäselvyyksien välttämiseksi se on syytä tehdä kirjallisesti. Ostotarjouksessa kannattaa mainita ainakin mahdollisen kaupan kohde, osapuolet, kauppahinta sekä mahdolliset muut kaupan ehdot, kuten maksuehdot ja tiedot omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisestä. Lisäksi tarjouksessa kannattaa ilmoittaa selkeä voimassaoloaika, jonka kuluessa myyjän on vastattava tarjoukseen, tai muutoin se raukeaa. Tarjouksen tekemisen jälkeen myyjä antaa tarjoukseen vastauksensa, jolla hän hyväksyy tai hylkää sen. Myyjä voi tehdä myös vastatarjouksen, johon ostajan tulee puolestaan vastata. Mikäli jompikumpi osapuoli heittäytyy passiiviseksi eikä vastaa tarjoukseen tai vastatarjoukseen määräajassa, merkitsee se tarjouksen raukeamista.

Kaupasta vetäytyminen voi johtaa rajoitettuun korvausvastuuseen

Ostotarjoukseen ei voida pätevästi liittää ehtoa sopimussakosta, vaan siitä voidaan sopia ainoastaan määrämuotoisessa esisopimuksessa. Laissa säädetään kuitenkin kaupasta vetäytyvän osapuolen tietynlaajuisesta korvausvastuusta. Korvausvastuu koskee tilannetta, jossa osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistökaupan, mutta sopimusta ei ole tehty esisopimuksen edellyttämässä määrämuodossa. Ostotarjouksen kannalta korvausvastuun syntyminen edellyttää, että myyjä on hyväksynyt tarjouksen. Tällöin kaupasta kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Korvausta voi vaatia niin kiinteistön myyjä kuin ostajaehdokaskin, kun toinen osapuoli vetäytyy kaupasta muusta kuin sopimuksessa edellytetystä syystä. 

Kiinteistökaupan esisopimus

Esisopimus on määrämuotoinen sopimus

Ennen kiinteistökauppaa osapuolet voivat tehdä tulevasta kaupasta esisopimuksen. Esisopimus kannattaa laatia, kun kauppaan on jo selkeä aikomus mutta halutaan varmistaa tiettyjen, vasta tulevaisuudessa selviävien olosuhteiden toteutuminen. Lopullisen kaupan ehdoksi voidaan asettaa esimerkiksi tietynlainen kaavoituspäätös tai rakennusluvan saaminen kiinteistölle. 

Osapuolia sitoo vain määrämuodossa tehty esisopimus. Esisopimuksen muotovaatimukset eivät liiemmin eroa lopulliselle kauppakirjalle asetetuista vaatimuksista. Esisopimus tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on Maanmittauslaitoksen tarjoama verkkopalvelu, jossa voi tehdä useimmat kiinteistön vaihdantaan liittyvät sopimukset ja hakemukset – kuten esisopimuksen ja kauppakirjan – sähköisesti. Jos esisopimus tehdään kirjallisesti, molempien osapuolten on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava sopimus kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistaja toimii sopimuksen todistajana, ja ilman hänen vahvistustaan sopimus on mitätön. Mikäli esisopimus tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ei kaupanvahvistusta kuitenkaan edellytetä.

Esisopimuksesta on lain mukaan käytävä ilmi sopimuksen tarkoitus, sopimuksen kohteena oleva kiinteistö, sopimuksen osapuolet sekä kauppahinta ja muu vastike ainakin perusteiltaan. Lisäksi sopimuksessa on mainittava lopullisen kaupan ehdot sekä päivä, johon mennessä kauppa on viimeistään tehtävä. Jollei voimassaoloajasta ole sovittu, esisopimus on voimassa viisi vuotta. Esisopimus raukeaa, jollei kauppaa ole tehty sen voimassa ollessa taikka kannetta kaupan tekemiseksi pantu vireille kolmen kuukauden määräajassa tämän ajan päättymisestä.

Esisopimuksessa sopimussakko on korvaus kaupasta vetäytymisestä

Lähtökohtana on, että esisopimus velvoittaa lopullisen kaupan tekemiseen sovittujen ehtojen täyttyessä. Jos toinen osapuoli kieltäytyy kaupan tekemisestä, toinen voi kanteella vaatia hänen velvoittamistaan siihen. Tuomioistuin voi siis jommankumman osapuolen aloitteesta panna sopimuksen täytäntöön. Osapuolella on aina myös oikeus korvaukseen esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Korvauksen vaatiminen oikeusteitse on kuitenkin hidasta ja vaivalloista, minkä vuoksi sopimuksessa tavanomaisesti sovitaan korvauksesta, jonka kaupasta vetäytynyt osapuoli on velvollinen toiselle maksamaan. Vetäytymiseksi katsotaan aktiivisen kieltäytymisen ohella se, että kauppa jää jostain osapuolesta johtuvasta syystä syntymättä. Tällainen syy voi olla esimerkiksi se, ettei ostaja saanut riittävää lainaa kaupalle.

Vetäytymiskorvaus voidaan toteuttaa sopimussakolla, jota kutsutaan joskus myös vakiokorvaukseksi. Ethän kuitenkaan sekoita kiinteistökaupan vakiokorvausta asuntokaupan vakiokorvaukseen, jota koskee omat sääntönsä. Sopimussakosta voidaan sopia ainoastaan lain muotovaatimukset täyttävässä esisopimuksessa. Esimerkiksi muotovirheiseen esisopimukseen tai ostotarjoukseen ei voida pätevästi liittää tällaista ehtoa. Sopimussakossa on kyse sanktioluonteisesta maksusta, joka tulee maksettavaksi, mikäli osapuoli peruu kaupan. Merkitystä ei ole sillä, kärsiikö toinen osapuoli kaupan perumisesta tosiasiallista vahinkoa vai ei. Sopimussakko toimii ikään kuin vakuutena, jolla osapuolet motivoidaan pysymään hyväksymänsä sopimuksen ehdoissa. Se voi tulla sekä ostajan että myyjän maksettavaksi. Sopimussakon määrälle ei ole asetettu ylärajaa kiinteistökaupassa toisin kuin asuntokaupassa. Korvauksen on kuitenkin oltava kohtuullinen.

Jos haluat sopia tulevasta kiinteistökaupasta tilanteessa, jossa lopullisen kaupan tekeminen ei vielä ole syystä tai toisesta mahdollista, voit laatia esisopimuksen vaivattomasti Sopimustiedon esisopimusmallilla. Esisopimusmallilla sovit näppärästi myös sopimussakosta.

Kiinteistön luovutuskirja

Luovutuskirja on määrämuotoinen asiakirja

Kiinteistön luovutus tarkoittaa kiinteistön omistusoikeuden siirtoa henkilöltä toiselle. Kiinteistön omistusoikeus voidaan luovuttaa kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella. Luovutustavoista yleisin ja tärkein on kiinteistökauppa. Tällöin kiinteistön luovutuskirja tarkoittaa yksinkertaisesti kauppakirjaa. Kiinteistökauppa tulee tehdä laissa määrättyjä muotovaatimuksia noudattaen. Kauppa tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Jos kauppa tehdään kirjallisella sopimuksella, sekä myyjän että ostajan on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistusta kauppa on mitätön eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Mikäli kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ei kaupanvahvistusta kuitenkaan edellytetä.

Luovutuskirjasta on lain mukaan käytävä ilmi luovutustarkoitus, kiinteistön yksilöintitiedot, myyjän ja ostajan tiedot sekä kauppahinta ja muu vastike. Luovutuskirjaan on syytä kirjata paljon muutakin, kuten maksuehdot, tiedot omistus- ja hallintaoikeuden sekä vaaranvastuun siirtymisestä samoin kuin tiedot rasituksista, rasitteista ja erityisistä oikeuksista. 

Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa kiinteistöön kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta. Lainhuudatus tarkoittaa kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja tällä tavoin omistusoikeuden julkiseksi saattamista. Lainhuutoa haetaan joko sähköisen asiointipalvelun kautta tai kirjallisella hakemuksella. Hakemukseen liitetään luovutuskirja, joka todistaa omistusoikeuden siirtymisen. Lisäksi siihen liitetään esimerkiksi kauppahinnan ja varainsiirtoveron maksukuitit. Omistusoikeuden pätevyys tutkitaan kirjaamisviranomaisessa ennen oikeuden rekisteröintiä. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedoilla on niin sanottu julkinen luotettavuus, mikä tarkoittaa, että sivulliset voivat luottaa rekisteristä ilmenevien tietojen paikkansapitävyyteen. 

Luovutuskirjassa sopimussakko on korvaus sopimuksen rikkomisesta

Esisopimuksen tapaan sopimussakosta voidaan sopia osapuolia sitovasti kiinteistön kauppakirjassa. Sopimussakon idea on molemmissa asiakirjoissa sama – sakko toimii sanktiona siitä, että jompikumpi osapuoli rikkoo sopimusta. Kauppakirjassa sopimussakko ei kuitenkaan ole luonteeltaan korvaus kaupasta vetäytymisestä, sillä lopullinen kauppa syntyy kauppakirjan allekirjoituksin. Sopimussakko toimii tällöin korvauksena muunlaisesta sopimuksen rikkomisesta. 

Sopimussakosta voi olla järkevää sopia esimerkiksi silloin, kun ostaja maksaa kauppahinnan tai loppukauppahinnan vasta jonakin kaupantekoa myöhempänä ajankohtana. Jos sopimussakosta ei ole sovittu ja kauppahinnan maksaminen viivästyy, myyjä voi vaatia sopimuksen täyttämistä ja vahingonkorvausta. Tällöin myyjän on kuitenkin näytettävä toteen muun muassa vahingon aiheutuminen ja määrä, mikä voi usein olla vaikeaa. Sopimussakkoehdon avulla vältät vaikeat näyttökysymykset.

Sopimussakosta on syytä sopia myös silloin, kun myyjä luovuttaa kiinteistön hallintaoikeuden ostajalle vasta kaupanteon jälkeen. Ellei sopimussakosta ole sovittu ja hallinnan siirtyminen viivästyy olennaisesti, ostajalla voi olla oikeus jopa purkaa kauppa. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia yksilöidysti, millaiseen korvaukseen ostajalla on oikeus hallinnan siirron viivästyessä. Sopimussakon määrä voi olla esimerkiksi 500 euroa kultakin alkavalta viivästysviikolta.

Yksityiskohtaisten sopimussakkoehtojen myötä myyjä ja ostaja ovat yksimielisiä mahdollisten viivästysten seuraamuksista, mikä vähentää kaupanteon jälkeisten riitojen riskiä. Jos haluat sopia sopimussakosta kiinteistökaupassa, voit laatia lain muotovaatimukset täyttävän ja sinun tarpeisiisi sopivan kauppakirjan helposti Sopimustiedon kiinteistön kauppakirjamallilla.

Sopimustieto.fi - Paras tapa laatia sopimukset

Oikotie
Sanoma
Mestis
Uusyrityskeskus

"Sopimustiedon palvelu on toiminut erittäin hyvin. Olemme tehneet monenlaisia sopimuksia ja asiakirjoja Sopimuskoneella. Valtakirjoja, liikehuoneiston vuokrasopimuksia, työsopimuksia, työtodistuksia. Erityisesti kausityöntekijöiden työsuhdeasiakirjoja on tehty paljon. Sähköisestä allekirjoituksesta on ollut iso apu, koska porukka liikkuu meillä paljon ja nimen voi saada sopimukseen tien päälläkin."

Elina Suikki, hankepäällikkö

"Sopimustieto on yksi parhaista verkkopalveluista, joita käytän! Sopimustieto on mahdollistanut täysin paikasta riippumattoman sopimusten hallinnan. Haluamme myös työskennellä mahdollisimman modernisti lean-ajattelun mukaan, joten tulostukset, postitukset, kassakaappisäilytykset ja jopa pdf:t tuntuvat antiikkisilta. Teemme sopimukset Sopimuskoneessa, joko käyttäen palvelun valmiita asiakirjamalleja tai omia sisältöjämme."

Ilona Kangas, General Manager

"Olen käyttänyt useita järjestelmiä ja täytyy sanoa, että Sopimustieto on yksi parhaista. Palvelu on yksinkertaisimpia ja käyttäjäkokemukseltaan intuitiivisimpia järjestelmiä, joita olen käyttänyt. Yleensä kun käyttöön tulee uusi järjestelmä, tulee paljon kysymyksiä, miten järjestelmässä edetään. Sopimustiedon osalta kysymyksiä on ollut todella vähän. "

Tommi Saari, toimitusjohtaja